Многие из нас сталкивались с необходимостью продать или купить квартиру. Некоторые вынуждены проходить через подобные сделки не один раз, но такой важный и ответственный шаг, как совершение сделки с недвижимостью должен сопровождать юрист по недвижимости и лучше, если это будет комплексное сопровождение сделки. Постараемся дать несколько советов тем, кто отважился самостоятельно оформить сделку купли продажи недвижимости.

Поиск недвижимости и проверка документов

Достаточно обширный объем информации и многочисленные варианты предложений можно встретить в Интернете. Но стоит учесть, что насколько велик шанс найти в Интернете квартиру для покупки, столь же велик риск встретить там мошенников, которые «поднаторели» в использовании преступных схем при проведении сделок с покупателями, не имеющими достаточного опыта. Мошенники знают, как убедить покупателя и как войти к нему в доверие. Профессиональных юристов они опасаются, так как специалисты могут распознать их ещё на этапе знакомства.

Когда подобран подходящий вариант для покупки или продажи недвижимости, не стоит слишком сильно заслушиваться хвалебными речами продавца, а лучше попросите у него документы на квартиру. Например, свидетельство о праве собственности и документы, подтверждающие возникновение права собственности на неё (это может быть договор купли-продажи, договор дарения и т.п.). Неплохо также получить и выписку из домовой книги, где будут отражены все прописанные лица. Перед проведением сделки желательно, чтобы в квартире никто не был прописан.

Выписку из ЕГРП, которая выдается в Росреестре, лучше получить самостоятельно, чтобы избежать риска получения поддельного документа. В данном документе можно увидеть, кто является собственником квартиры. Ведь свидетельство о праве собственности не может служить достаточным доказательством того, что именно указанный в нем человек является собственником на данный момент. Закон не содержит обязанности для предыдущего собственника вернуть свое свидетельство. Возможна ситуация, когда квартира продана, а предыдущий хозяин данной квартиры недобросовестно использует свое свидетельство о собственности для повторной продажи.

Кроме того, выписка из ЕГРП содержит информацию о том, находится ли квартира в залоге или под арестом. Для того чтобы продать квартиру, которая находится в залоге, зачастую требуется согласие залогодержателя. С квартирой, которая арестована, отчуждающие сделки запрещены.

Без юридического образования или опыта подобной работы достаточно сложно проверить документы с точки зрения «юридической чистоты» квартиры и её готовности к сделке. Иногда покупатели не представляют даже, какие документы нужно запросить у продавца, не говоря уже о том, как осуществить их проверку.

Стоит опасаться тех продавцов, которые настаивают на срочном оформлении сделки купли продажи недвижимости и на уплате стоимости квартиры ещё до госрегистрации перехода права собственности. В подобных случаях тщательная и квалифицированная проверка документов просто необходима. Возможно, что, заключив, поспешную сделку без помощи юриста Вы сможете купить квартиру по низкой цене, но куда более вероятно, что спешащий продавец окажется мошенником.

Оформление договоров купли-продажи недвижимости

После проверки документов, необходимо оформление договора купли-продажи недвижимости. Следует соблюсти форму договору купли-продажи недвижимости, которая установлена законом:

• Письменная форма. Нельзя устно договориться о продаже квартиры, договоренности должны быть отражены на бумаге.
• Единый документ. Договор должен быть составлен в виде единого документа (экземпляров договора может быть сколько угодно, для госрегистрации обычно требуется 3 экземпляра).
• Наличие подписей продавца и покупателя на договоре. За них могут расписаться иные лица только в случаях, предусмотренных в законе.

В договоре должны быть отражены все существенные условия, которые предусмотрены законом:

• Описание квартиры. Описание должно быть очень детальным, чтобы можно было понять из договора, что продается именно данная квартира, а не какая-то другая.
• Цена. Лучше указывать реальную цену, которая будет уплачиваться покупателем. Если цену занизить, а сделку впоследствии признают по каким-либо причинам недействительной, то продавец получит обратно свою квартиру, а покупатель рискует получить только те деньги, о которых шла речь в договоре.
• Перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире.
• Иные условия, которые стороны посчитали необходимым согласовать и указать в договоре.

Если данные условия не будут отражены в договоре, то он будет признан не заключенным.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости

Несмотря на то, что законодатели отменили обязанность регистрировать саму сделку по купле-продаже недвижимости, но те, кто желают купить квартиру, все равно вынуждены обращаться в Росреестр. Ведь никто не отменял обязанность регистрировать переход права собственности на недвижимость.

Прежде чем, подавать документы на регистрацию, стоит предварительно обратиться в Росреестр на консультацию, чтобы узнать перечень документов. В каждой сделке есть свои особенности и нюансы, соответственно для конкретной сделки перечень документов может значительно отличаться от общего перечня.

Продавец и покупатель, которые впервые участвуют в сделке, рискуют её «провалить» из-за незнания нюансов её проведения. Человека желающего продать или купить квартиру, ожидают самые различные риски при совершении подобной сделки. Мы не будем останавливаться на тех, которые связаны с мошенническими действиями и с другими уголовными преступлениями. Расскажем лишь о некоторых проблемах, которые могут возникнуть у продавца или покупателя из-за юридической неосведомленности о тонкостях сделок с недвижимостью.

Риски на этапе подготовки договора купли-продажи

При подготовке договора нужно быть очень внимательным и знать юридические тонкости этого процесса. В противном случае при несоблюдении формы договора или при отсутствии в нем обязательных условий можно получить вполне законный отказ в госрегистрации либо такой договор может быть признан незаключенным. Так, например, суд не удовлетворил требования истца в обязании ответчика обратиться в регистрирующий орган для регистрации сделки, в связи с тем, что форма договора не была соблюдена. Суд указал, что расписка, составленная в подтверждение передачи денег за жилье, не является договором купли — продажи (Апелляционное определение Московского городского суда от 28 апреля 2014 г. по делу № 33-15366).

По другому делу суд признал незаключенным договор, потому что в нем не были указаны лица, которые имеют право пользования квартирой (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 24 апреля 2014 г. N 33-4312/2014).

Покупатель может столкнутся с такой неприятностью, как наличие в квартире прописанных несовершеннолетних граждан и лиц, которые имеют право пожизненного пользования квартирой. Таких граждан практически невозможно выписать даже новому собственнику. Соответственно, полноценно использовать свою новую собственность не получится.

Регистрация купли-продажи недвижимости

Сделка может сорваться из-за отказа Росреестра в госрегистрации перехода права собственности на объект. Росреестр может отказать, например, если документы предоставит не уполномоченное лицо или будут предоставлены не все документы. Так, Девятый арбитражный апелляционного суда от 08.04.2014 по делу N А40-68287/13 отказался признать незаконным отказ регистрирующего органа, так как в правоустанавливающих документах не было описания объекта (земельный участок), кроме того были несоответствия данных о земельном участке, указанных в заявлении и в кадастровых паспортах.

А решением Брянского областного суда от 05.11.2013 по делу N 33-3352/2013 было отказано в признании незаконным отказа регистрирующего органа, так как не был предоставлен кадастровый паспорт объекта недвижимости. Закон предусматривает больше 10 оснований для отказа в госрегистрации.

Конечно, можно исправить те оплошности и недочеты, которые были допущены при подаче документов на регистрацию, но уже будет упущено драгоценное время, а отказ регистрирующего органа может попросту спугнуть покупателя. И продать квартиру в короткие сроки уже не получиться.

Риски на этапе оплаты по договору купли-продажи

Продавец желает получить деньги сразу после заключения договора ещё до регистрации перехода права собственности, так как после регистрации покупатель может ещё очень долго тянуть с передачей денег, а может и вовсе не захочет этого делать. Покупатель, в свою очередь, опасается отдавать так быстро деньги. Ведь по тем или иным причинам Росреестр может отказать в госрегистрации и тогда у покупателя не будет квартиры и деньги вернуть будет уже проблематично. В этом случае можно понять обе стороны. Кредитные организации предлагают выход из данной ситуации – оплата по договору купли-продажи недвижимости через банковскую ячейку. Суть данного процесса заключается в том, что деньги покупатель закладывает в ячейку в банке, а получить их продавец сможет только, если у него будут документы о госрегистрации. Если зарегистрировать переход права собственности не получиться, то деньги из ячейки сможет забрать покупатель.

Продать недвижимость или купить её не так-то просто. Зачастую и продавцы, и покупатели прибегают к квалифицированной юридической помощи, чтобы продать или купить квартиру. Несмотря на весомые для многих затраты на участие посредника при проведении сделки, следует заметить, что привлечение профессионала является обоснованным. Ведь кажущаяся экономия на услугах юриста может как минимум стать следствием серьезного затягивания сделки, а как максимум – обернется для одной из сторон значительными финансовыми потерями.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Вроде бы все просто и понятно! Нашли недвижимость, например квартиру, заключили договор купли-продажи квартиры, подали договор на регистрацию, после чего остается только ждать, пока Вам выдадут свидетельство о государственной регистрации права. И действительно, все выглядит очень просто, если не задумываться о тонкостях юриспруденции. О тонкостях юриспруденции, знает только юрист, который работает преимущественно в сфере судебно – претензионного направления. Ни для кого не секрет, что именно недвижимость, в большинстве случаев, является предметом судебных разбирательств, и чаще всего иски направлены на признание договоров купли-продажи не действительными, расторжение договоров купли-продажи и раздел совместно нажитого имущества. И если Вы перед заключением договора купли-продажи не заручитесь квалифицированной поддержкой юриста, то Вы можете в скором времени стать одной из сторон судебного процесса (Истцом или Ответчиком).

Поводы для судебного разбирательства при неосмотрительности 

1. Вы заключили соглашение об авансе или задатке при покупке или продаже квартиры, а вторая сторона отказалась от исполнения условий соглашения.
2. Вы заключили договор купли-продажи квартиры и даже зарегистрировали его, а сторона договора являлась на момент его заключения не дееспособной/ограниченно дееспособной или не способной понимать значение своих действий или руководить ими.
3. Вы заключили договор купли-продажи квартиры, но продавец приобрел у предыдущего собственника недвижимость с нарушением закона (с нарушением преимущественного права покупки).
4. Вы заключили договор купли-продажи квартиры, у продавца, который приобрел эту недвижимость в порядке наследования, но после заключения договора купли-продажи квартиры выяснилось, что не все наследники вступили в наследство и у других наследников есть основания для восстановления срока для принятия наследства.
5. Вы заключили договор купли-продажи квартиры, а квартира являлась совместно-нажитым имуществом супругов, но к моменту заключения договора имущество не было разделено супругами.

Существуют и другие причины по которым договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен в судебном порядке. Мы поможем Вам проверить документы на квартиру, дом или земельный участок, а также проверим продавца недвижимости!

Если же Вы собрались приобрести квартиру по договору долевого участия в строительстве, то тут необходимо проверить документы застройщика такие как, права на участок под строительство, разрешение на строительство, план застройки и т.д. В судебной практике огромное количество дел по искам обманутых дольщиков. А все потому, что они просто пренебрегли проверкой документов или решили сэкономить на услугах юриста.

И в завершении, хотелось бы отметить, что большинство разделов сайта Юридический консалтинговый центр «ПРОЦЕСС» направлены на категорию лиц у которых уже случились какие-то проблемы. В данном же разделе мы предлагаем Вам услугу, что бы Вы избежали проблем в будущем. В любом случае решение остается за Вами. Приобрести недвижимость и радоваться новому приобретению или искать правду в судах.

Мы поможем Вам купить или продать квартиру, дом или земельный участок. Для того чтобы выгодно и безопасно купить или продать квартиру, дом или земельный участок, Вам необходимо просто позвонить по тел.: 8(499)390-5-777; 8(926)11-992-11

Сопровождение сделок купли-продажи недвижимости:

• заключим с Вами договор;
• подберем для покупки лучшие варианты с учетом Ваших пожеланий;
• осуществим рекламирование объекта при продаже недвижимости;
• соберем за Вас все документы, необходимые для регистрации сделки;
• проверим документы на приобретаемый объект недвижимости;
• разработаем договор купли-продажи с учетом Ваших пожеланий;
• окажем помощь при передаче денежных средств;
• подадим на регистрацию договор купли-продажи;
• получим за Вас зарегистрированный договор купли-продажи или свидетельство о регистрации права.

ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ МЫ ПРЕДОСТАВЛЯЕМ УСЛУГУ «ПОД КЛЮЧ»

СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 

[идентификатор таблицы = 45 /]